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Santiago Aguirre
Presidente de Aguirre Newman
29-11-2012
El Foro generación del 78 contó el día 29 de noviembre con la presencia de D. Santiago Aguirre, presidente y fundador de la empresa líder en el mercado español de consultoría y gestión inmobiliaria, Aguirre Newman.
Nuestro invitado estructuró su intervención, por un lado, en la causas que han llevado a la crisis del sector inmobiliario, tanto desde un enfoque nacional como internacional y por otro, en la situación actual y los conatos de mejoría de actividad en el sector, todo ello basado en su experiencia y la posición de liderazgo de Aguirre Newman en el mercado.
Nuestro invitado puso de manifiesto que, a pesar de la situación de contracción económica en la que está inmersa la economía española, existen varios datos positivos que afectan al mercado inmobiliario y por su importancia, al mercado en general. En primer lugar destacó que realmente sí se están vendiendo inmuebles a pesar de las constantes noticias negativas al respecto. Por otra parte y, especialmente después del verano, comentó que existen fondos de inversión (capital privado inmobiliario) que empiezan a presentar interés por la inversión en inmuebles en España, fondos más oportunistas que los que tradicionalmente habían invertido en nuestro páis y cuyo modelo de negocio se basa en una mayor asunción de riesgos y aportación de valor vía gestión.
Centrándose en las razones por las que el mercado actual está en esta situación destacó que siempre se ha hablado del exceso de crédito, de la pirámide demográfica y de otras razones; sin embargo nuestro invitado cree que hay una serie de motivos, menos comentados y que son claves para entender la situación del sector:
Por un lado, una concepción errónea del funcionamiento de esta industria, partiendo de la base de que la demanda era estable y no estaba sometida a ciclos, importante error puesto que no sólo existen sino que son especialmente acusados. En todas las épocas históricas en el sector inmobiliario la situación es cíclica; existe una demanda, hay un proceso de “fabricación” ( 3-4 años) hasta que la oferta se pone en el mercado y suele haber un exceso de producción que a su vez produce un ajuste de precios. Esto, enmarcado dentro de una situación de excesivo apalancamiento como es la presente, las consecuencias adquieren un dramatismo evidente y esto era una premisa que se había pasado por alto.
Por otro lado, la transparencia y profesionalidad ha sido otra de las carencias que ha caracterizado el mercado. Aunque el Sr. Aguirre reconoció que en este aspecto se ha evolucionado de manera muy significativa, nos comentó cómo en los inicios de Aguirre Newman, a finales de la década de los 80, llevaron a cabo un estudio detallado del mercado de oficinas en Madrid, esto es, analizando precios por metro cuadrado, categorización de edificios, etc., algo imprescindible en el mercado actual, pero sobre el que en su momento hubo voces detractoras dentro del sector que cuestionaron la prudencia de la disponibilidad de esa información. La falta de datos estadísticos a su vez repercute en esa falta de transparencia. El Sr. Aguirre incidió en la necesidad de la realización de estudios por segmentos, por provincias, un microanálisis de las promociones, etc, siendo éste un factor clave para evitar o minimizar los efectos de una coyuntura económica negativa.
El sector inmobiliario tiene, a su vez, otra peculiaridad que no tienen otras industrias y es que cada promoción funciona de manera prácticamente autónoma, ejemplo de ello son promociones que están situadas en un mismo espacio geográfico y, mientras por ejemplo, una de ellas posee un diseño y materiales de calidad y tiene una fuerte demanda, la otra, no posee un acertado diseño y no se vende. Este ejemplo pone en evidencia que no se ha llevado a cabo un análisis suficientemente detallado de las necesidades del mercado.
Haciendo hincapié en el mayoritario segmento residencial apuntó que requiere un análisis aún más pormenorizado. No todas las promociones tienen las mismas características, si es costa o interior, si es de lujo o media, las provincias donde se llevarán a cabo, si es primera residencia o segunda, etc. Nos encontramos con que en general existe una demanda de doscientas o trescientas mil viviendas y la producción arroja cifras de entre seiscientas o setecientas mil, por lo que tendremos de nuevo otro ajuste de precios en torno al 20%. Solamente va a haber crédito para movilizar solares que actualmente pertenezcan a la banca y tampoco habrá muchos promotores.
Dentro del sector residencial existe un conjunto de propiedades que tienen inquilinos y para las cuales sí hay dinero, además de apetito inversor y apunta que, curiosamente, hay más demanda que oferta.
A continuación matizó que no todos los segmentos de la actividad inmobiliaria están correlacionados y han sufrido la misma crisis, de hecho el exceso de producción de vivienda no tiene las mismas características que la evolución de la oferta de oficinas. Del mismo modo, el boom de la demanda residencial no tiene el mismo origen que la demanda de oficinas, cuya corrección en el mercado se experimentó en el año 2000, cuando estalló la burbuja de las empresas “.com”, así como tras el 11S.
Tras este breve diagnóstico, el Sr. Aguirre apuntó que el sector del suelo es aquel que más difícil solución plantea y cree que es clave el papel que juegue el “Banco Malo”. Añadió que el excesivo intervencionismo por parte de la Administración en la gestión del suelo produce una rigidez muy elevada en el mercado y apuesta por una mayor flexibilización aportando de esta manera más dinamismo al conjunto.
Desde el punto de vista de inversión, a lo largo de estos años de bonanza se han ido creando grandes patrimonios que todavía son, y han sido en el pasado, capaces de aceptar rentabilidades más bajas por comprar edificios bien situados aunque produzcan un beneficio por alquileres limitada.
En aparente contradicción, coexisten en la actualidad unas dificultades enormes dentro del mercado inmobiliario con un volumen de capital muy elevado proveniente de fondos de pensiones, compañías de seguros y grandes patrimonios privados, que tienen gran potencial de inversión, especialmente en inmuebles; esta circunstancia se ve especialmente dinamizada porque los precios en otras grandes capitales se han disparado, como es el caso de Londres, París o Nueva York.
La experiencia durante todos estos años del Sr. Aguirre, a la cabeza de la empresa Aguirre Newman, es que, cuando todo parecía indicar que el mercado inmobiliario estaba en manos de grandes consultoras internacionales y que la situación en España no era óptima, la apuesta por contar con un gran equipo de profesionales y la diversificación de servicios por medio de la creación de equipos especializados (agencia, consultoría, administración, inversión, asset management, corporate finance, etc.) ha sido el eje sobre el que se han construido el éxito y liderazgo de Aguirre Newman en su sector.
En el turno de preguntas, nuestros asistentes se interesaron por diversos e interesantes aspectos suscitados durante la ponencia.
Las primeras cuestiones se centraron en los fondos de inversión “distress” rusos o chinos de los que se comienza a hablar, aunque el Sr. Aguirre destacó que debido a la imagen tergiversada de España en los medios de comunicación exteriores, la apariencia de quiebra total, atrae a ese tipo de inversores de forma errónea.
En cuanto a las preguntas relacionadas con la expansión exterior de empresas españolas, nuestro invitado destacó que la zona geográfica más cómoda y afín es Latinoamérica, porque culturalmente y comercialmente siguen patrones comunes, esto no es así por ejemplo en China, donde es muy fácil invertir y muy difícil desinvertir; se trata de un mercado caracterizado por una gran falta de transparencia a lo que se suma que es un mercado muy intervenido, aunque destacó que si se pueden realizar diferentes tareas comerciales como es el caso de asset management o gestión de activos inmobiliarios.
La filosofía de Aguirre Newman es abrir oficinas en aquellos países donde puedan prever que la empresa pueda convertirse en un agente importante y competitivo a nivel local. 
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